一般纳税人住房出租收入如何缴纳增值税

正常情况下，一般纳税人出租住房收入区分情况：营改增之前取得的不动产对外出租收入可以选择简易计税方法，按照5%征收率计算缴纳增值税;对营改增之后取得的不动产对外出租收入只能按照一般计税方法计算缴纳增值税，增值税税率为9%。但为了支持住房租赁市场发展，现行政策即《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)规定：“住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。”

适用该政策必须应注意以下四点：一是住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。二是向个人出租住房。出台该政策的本义就是为了鼓励企业住房出租，扩大住房租赁市场。三是出租的是住房并没有要求不动产取得时间，也就是说即使不动产是2016年5月1日以后取得也可以适用政策。但应当注意的是：如果是营改增之后取得的不动产专门作为住房出租选择简易计税的，对原取得不动产时已抵扣的进项税要按照转用住房时房屋的净值转出进项税。四是该政策自2021年10月1日起执行。

注意：企业向本单位员工出租的住房收入，虽然有偿提供了租赁服务，因为提供服务的对象是本企业的员工，在增值税上，对于“单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务”属于非经营活动，因此不需要缴纳增值税。